郑州卓卷学能物业管理有限公司

房子是用来住的,先从交物业费开始!

发表时间:2019-07-13 00:00

现在越来越多的人意识到,物业是一个项目内核价值的集中体现。同样价格买的不同楼盘,5年后的二手房价格往往会被不同的物业公司带成两个价值梯队。可以说,物业管理是房产价值除了经济发展,货币超发与贬值外的较大盘外招。前两个也许是您无法控制,但物业起码有的选择。今天就说说在物业这个事上如何“斗智斗勇”。当然,如果在您眼中物业是负责楼道擦地外加门口有个大爷跟您问好的,请直接忽略本文。


首先,物业作为一个持续性极强的服务机构,是讲究口碑的,买房之前问问和看看其以前的管理水平,未来啥样基本有个大概其。因为,作为一个讲究标准化工作流程的行业,每一个物业公司有一套自己设定的完整的工作体系。在一个好的体系下运转,基本不会出太大的偏差。当然,好的体系也可能会有不同的效果,毕竟物业是一个人治为主的行业。一个优秀的团队可以发挥优秀体系的全部能力,但如果团队水平有限,就会出现问题。这时候狭隘的业主一般会干两件事:一是拒交物业费,二是组建业委会炒物业公司鱿鱼。


其实这两个行为是特别简单粗暴的。如果拒交物业费,物业公司入不敷出,他又怎么可能改善提升呢?如果炒物业公司鱿鱼,特别是开发商先期派驻的物业公司鱿鱼,后期愿意接手的新公司多数好不到哪去~为什么这么说呢?


因为一般开发商先期指定的物业公司有两种情况,一种就是自己企业御用的物业公司,往往有着千丝万缕的关联关系,在维修保养等一些列工程事宜上有着技术支持关系,甚至有着财务补贴的关系,旧物业在这样的条件下如果事情都没有做好,新物业要想达到您的设想标准,势必增加投入,这是不合常理的。二是开发商为了销售房屋,这个物业一定是精挑细选出来,有利于楼盘口碑的。三是,走市场化比较好的物业公司,特别是管理水平好的物业公司基本不愿意接手二手小区,因为在物业管理行特别讲究底子打的好。这个底子一是前期项目建设与维护的状态,二是业主与物业的关系。作为一群曾经赶走以前长工的“地主们”,好的物业公司得有多大勇气走进这个小区呢?而缺少开发商的支持的话,物业公司在资料交接方面多少会出现些问题,对后期社区管理不利。(其实我们可以知道,很多物业与业主之间的矛盾是业主自身的问题,个别业主认为自己交了物业费,家里猫猫狗狗的事都得物业出力。这是不现实不客观的。)所以,我们常常看到的是,小区物业换了一拨又一拨,往往全是咸带鱼,而且越来越咸,越来越差!


业主与物业有一个特别大的潜在矛盾就是物业费花在哪里了?为什么这物业费这么贵!其实这个问题要客观看待。首先,在您买房时,您要正确估计自己的现金流能力。别贷款都是扣牙缝省出来还,那物业费指望您能踏实的交,难度是有点大。(这里借着前面的问题,插一句,物业费定的高一些,没毛病,您以后要想炒物业公司时,高一点的价格还方便您寻找下家不是?)一般来说,物业公司的收入有这么几块:大头当然是小区业主的物业费贡献,其次是停车管理费用,再者就是小区经营性用房的租赁,社区广告位,一些其他场地的对外租赁,有偿服务等。但是开销一般包括:大头是人力开销(保安保洁、管家专员、家政维修、花匠园艺等),剩下的就是日常维护保养费用了。


这开销方面的水分是很大的。举例:同样的保安,是年轻力壮还是大叔大爷;还有是人员频繁更迭还是长期雇佣,这个区别可就大了。人员变更快多数是由于物业不给上社保,薪酬差。但这带来的问题就是新人员不熟悉小区业主的情况,起码脸不熟,那安全从何说起?而更可怕的就是配置降低,该3个人干的活只雇佣1个人,那必然导致服务质量降低,比如该一日2清的垃圾,改一日一清。又比如该四班轮岗的保安,变成了2人24小时的轮班,我们可以想象那工作状态会是啥样,基本后者必备报纸茶水了。此外,人员不足会造成规程的简化,比如该有的定期消防检查与演练,小区水电设施的巡查检修等可能就都取消了,变成设备坏了再说,坏了业主就乖了。这就是平时省小钱,坏了花大钱的典型。两个同档次小区,同期入住,按照不同的管理方式,5年后绝对两个样。


此外,免几年物业费的那些营销手段,一定要格外小心,我们不排除有些开发商“让利于民”,自己补贴物业费的可能,但要是羊毛出在羊身上,物业服务缩水,那您可就得不偿失了。验证此法您可以直接让开发商给您折抵房款,物业费您自己规规矩矩的交,更踏实一些。


房子是用来住的,不是用来炒的!


住,先从交物业费开始!

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